Bienes Raíces Multifamiliares Como Cobertura Contra La Inflación


La inflación, como una boa constrictor, nos está apretando más notablemente en la tienda de comestibles y en la bomba. Más allá de ajustar nuestro presupuesto, ser pacientes hasta que los precios finalmente bajen y aumentar los ingresos pasivos, ¿qué más podemos hacer?

La publicación de hoy está patrocinada por RealtyMogul, quien escribe cómo los bienes raíces multifamiliares pueden usarse como protección contra la inflación.

La inflación es un arma de doble filo para los bienes raíces. Por un lado, la inflación actúa como un viento de cola para los precios y alquileres inmobiliarios. Por otro lado, una inflación demasiado alta obligará a que aumenten los costos de endeudamiento, lo que enfriará los precios inmobiliarios.

Cuando la inflación finalmente cambie, es probable que reaparezca el apetito por los activos de riesgo. Por lo tanto, mientras esperamos, es bueno informarse sobre las oportunidades actuales y potenciales.

Puntos de datos de inflación recientes

La inflación es una pérdida de poder adquisitivo a lo largo del tiempo. Los mismos bienes y servicios que puede comprar por un dólar hoy pueden costarle más dólares en el futuro. Y ahora mismo en el 2T2022, estamos lidiando con la inflación más alta desde 1981.[1] Consulte los gráficos a continuación.

bienes raíces como cobertura contra la inflación

Para poner esto en perspectiva, aquí hay algunos ejemplos del Índice de Precios al Consumidor.[2] Estos puntos de datos de inflación muestran cómo esta pérdida de poder adquisitivo está afectando los gastos del día a día en comparación con mayo de 2021:

  • Los comestibles han subido casi un 12%
  • Salir a cenar es un 7,4% más caro
  • La gasolina cuesta un 48,7% más
  • Los autos y camiones usados ​​suben 16.1%
  • Los costos del transporte público, como las tarifas de autobús, tren y taxi, aumentaron un 7,9%
Cifras inflación IPC 2022
Fuente: Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., CPI consultado el 12/06/22

Alta inflación y el mercado de valores

En tiempos de alta inflación, los rendimientos del mercado de valores suelen ser bajos. En un trabajo titulado, La tasa de rendimiento de todopublicado en 2019, traza las tasas de rendimiento totales para todas las principales clases de activos desde 1870. Los investigadores descubrieron que una inflación más alta generalmente se ha correlacionado con valoraciones de acciones más bajas, lo que resulta en una caída de los precios de las acciones.[3]

Estamos viendo esto ahora. En lo que va del año, el S&P 500 ha bajado aproximadamente un 20%. Además, estamos viendo una mayor volatilidad. Uno de cada seis días de negociación ha cerrado con una ganancia o pérdida del 2% o más para el S&P 500.[4]

Y tiene sentido: los inversores están nerviosos por el aumento de la inflación. Una encuesta reciente realizada por UBS Global Wealth Management encontró que casi la mitad de las personas con un alto patrimonio neto están muy preocupadas por una recesión del mercado.[5]

Los inversores están tratando de averiguar hacia dónde irá la economía a continuación. Sintiéndose incómodos, muchos comienzan a acumular efectivo y buscan otras clases de activos para invertir.

Pero, ¿qué tipo de inversiones podrían proporcionar una cobertura contra la alta inflación o incluso funcionar mejor en períodos de alta inflación?

Bienes Raíces Multifamiliares Como Cobertura Contra La Inflación

Jilliene Hellman, CEO de RealtyMogul, comparte sus pensamientos con nosotros a continuación. RealtyMogul es una plataforma de inversión inmobiliaria con miembros que han invertido colectivamente más de $915 millones en más de $5500 millones en bienes raíces en todo el país, incluidas más de 26 000 unidades de apartamentos.[6]

Con ese tipo de volumen, es intrigante escuchar si piensa o no que todavía tiene sentido invertir en bienes raíces multifamiliares en momentos como este.

Jilliene explicó recientemente que durante tiempos de alta inflación, el flujo de caja multifamiliar y las valoraciones pueden aumentar potencialmente. Y esto a su vez puede ser beneficioso para los inversionistas multifamiliares. Este es el por qué:

1) Aumento de la demanda de multifamiliares, pero oferta insuficiente

Durante épocas de alta inflación, el costo de la construcción (materiales y mano de obra) generalmente aumenta. Como resultado, esto encarece la construcción de nuevas unidades de vivienda. Esto aumenta el potencial de que algunos desarrolladores pospongan la construcción. Y estos retrasos pueden disminuir el nivel de nueva oferta y también encarecer las nuevas viviendas.

Además, el aumento de las tasas de interés puede hacer que las hipotecas sean más caras. El pago promedio de una nueva hipoteca ha aumentado casi un 40 % año tras año.[7] Pero es importante darse cuenta de que la Reserva Federal no controla las tasas hipotecarias, sino el mercado de bonos.

Para el comprador de vivienda promedio, los altos costos de construcción y el aumento de las tasas de interés pueden generar pagos hipotecarios más caros. Esto puede disuadir a los compradores potenciales de comprar una propiedad y mantener a más personas en el mercado de alquiler.

2) El aumento de los alquileres impulsado por el aumento de la inflación

Un aumento en la demanda de bienes raíces multifamiliares puede conducir potencialmente a un crecimiento significativo de la renta en muchos mercados. Ha aumentado la demanda de la reducción de tamaño de los baby boomers y ha aumentado la demanda de viviendas para trabajadores.

Según Rent.com, los precios de alquiler en todo el país han seguido subiendo año tras año. Por ejemplo, el alquiler de un apartamento de una habitación aumentó un 26,5 % en promedio, mientras que los alquileres de dos habitaciones aumentaron un 25,7 %.

Esto está siendo impulsado por un aumento continuo en la demanda de vivienda debido a cambios demográficos que incluyen más estudiantes que se gradúan de la universidad. La tendencia continua de aumento de salarios, que pone más dólares en los bolsillos de los inquilinos, también aumenta su capacidad para pagar rentas más altas.

Rentas en aumento impulsadas por el aumento de la inflación: los bienes raíces actúan como cobertura contra la inflación

3) Los arrendamientos multifamiliares son lo suficientemente cortos como para montar o protegerse contra la inflación

Los arrendamientos multifamiliares generalmente no duran más de 12 meses. A medida que vencen los contratos de arrendamiento, los propietarios pueden intentar aumentar los alquileres a los inquilinos existentes o nuevos al menos tanto como la tasa anual de inflación.

El aumento de los alquileres ayuda a compensar el aumento de los gastos operativos y puede conducir potencialmente a un flujo de caja y una apreciación estables o mayores. Esto puede generar potencialmente mayores rendimientos para los inversores y una posible cobertura contra la inflación.

Desafíos de encontrar buenas oportunidades de inversión

A pesar de los beneficios de la inflación para los inversionistas multifamiliares, la alta inflación y el aumento de las tasas de interés también presentan sus desafíos.

Muchas compañías de bienes raíces pagan por un tope de tasa de interés en su tasa de interés de hipoteca flotante. Dado el aumento de las tasas de interés, estos costos han aumentado significativamente y se han convertido en un elemento de costo material que podría reducir los rendimientos para los inversores.

Por otra parte, el aumento de los gastos por intereses también puede reducir los rendimientos y reducir el efectivo disponible para su distribución a los inversores. La cobertura contra la inflación es más difícil cuando tienes que pedir prestado a tasas más altas.

También existe el riesgo adicional de ventas forzosas de activos con patrocinadores que no tuvieron en cuenta un entorno de aumento de las tasas de interés en sus pro-formas. Es posible que busquen salir en lugar de mantener activos durante este período.

Por lo tanto, asegúrese de hacer su diligencia debida antes de lanzarse a un negocio de bienes raíces multifamiliares si su objetivo es protegerse contra la inflación. Si usted es un inversionista de bienes raíces de capital, también es importante comprender la pila de capital.

Invierta pasivamente en bienes raíces y cobertura

Históricamente, invertir en bienes raíces solo era posible con una cantidad considerable de dinero y un compromiso de tiempo para la administración de la propiedad. Pero la creación del crowdfunding inmobiliario ha permitido a los inversores ganar exposición a los bienes raíces y potencialmente obtener ingresos pasivos sin problemas.

A través de la plataforma RealtyMogul, yPuede obtener acceso a una amplia gama de acuerdos de bienes raíces comerciales en los mercados de todo el país.. Sus ofertas incluyen viviendas multifamiliares, de oficinas, minoristas, industriales, de autoalmacenamiento y más.

Cada acuerdo también incluye información financiera transparente y directa para ayudarlo a tomar decisiones informadas en la búsqueda de sus objetivos financieros.

RealtyMogul también tiene dos Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) no negociables disponibles para los inversores. Estos REIT brindan acceso a una cartera completa de propiedades administradas profesionalmente.

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[1] https://www.axios.com/2022/04/12/inflation-surges-march

[2] https://www.bls.gov/news.release/cpi.nr0.htm

[3] https://academic.oup.com/qje/article/134/3/1225/5435538?login=false

[4] https://www.barrons.com/articles/stock-market-volatility-history-51651940556

[5] https://www.wealthmanagement.com/equities/ubs-sees-wealthy-investors-stockpile-cash-fed-rate-hikes

[6] Desde su inicio hasta el 31 de mayo de 2022.

[7] https://www.redfin.com/news/housing-market-update-monthly-mortgage-up-39pct/

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