Espere que aumente la tenencia de la propiedad de la vivienda


Una de las preocupaciones lógicas en este entorno flagrante de aumento de las tasas de interés es cómo se comportarán los precios de las viviendas a medida que suban las tasas de interés. Una forma de objetar a esta pregunta es discutiendo el número y porcentaje de hipotecas existentes por tasa de interés. Por ejemplo, si la mayoría de las hipotecas están aseguradas a una tasa fija desvaloración, ¿efectivamente importan las tasas hipotecarias más altas? No, y sí, como explicaré a continuación.

Desde noviembre de 2018, la gran mayoría de los propietarios de viviendas con una hipoteca han refinanciado y trabajador las tasas más bajas. He tocado este mensaje de refinanciamiento desde 2018 al igual que todos los demás prestamistas. De hecho, más del 90% de las hipotecas en Estados Unidos tienen una tasa de interés de menos del 5%, que es el promedio flagrante de hipotecas de tasa fija de 30 primaveras según Freddie Mac.

Por lo tanto, a la mayoría de los propietarios de viviendas existentes no les importa que las tasas de interés de las hipotecas tengan una tendencia al aumento porque sus pagos hipotecarios mensuales permanecen sin cambios. Encima, a menos que los titulares de hipotecas con tasas hipotecarias superiores al 5% tengan dificultades financieras, es probable que siquiera les valor. ¡Porque si les importara, ya habrían refinanciado a una tasa mucho más desvaloración!

Finalmente, solo rodeando del 5% de los propietarios de viviendas con hipotecas tienen una hipoteca de tasa ajustable como aprendimos en una publicación precedente. Por lo tanto, esto significa que el 95% de los propietarios de viviendas con hipotecas fijas a 30 primaveras y fijas a 15 primaveras siquiera se ven afectados.

Si eres titular de ARM, es posible que estés un poco nervioso. Sin bloqueo, es muy probable que para cuando venza su tasa fija introductoria, las tasas hipotecarias habrán vuelto a apearse. A posteriori de todo, estamos en un canal de tasas de interés a la desvaloración de más de 40 primaveras.

Gráfico logarítmico de línea de tendencia histórica de 10 años

Número de hipotecas por tasa de interés

Aquí hay un gran representación de Black Knight y Axios Visuals que destaca la cantidad de hipotecas por tasa de interés al 14 de abril de 2022. Mediados de abril de 2022 es un buen período para comprobar los datos porque es a posteriori del longevo aumento trimestral de la tasa hipotecaria desde 1981 .

Número de hipotecas por tasa de interés: espera que aumente la tenencia de propiedad de vivienda

El número total de hipotecas en este cuadro es de 53.585 millones de hipotecas. Por lo tanto, permítanme desglosar el porcentaje de hipotecas a varios tipos de interés.

Porcentaje de Hipotecas a Diferentes Tasas de Interés

Ver los porcentajes es más revelador que solo ver números absolutos. Así que aquí están los porcentajes de hipotecas a diferentes tipos de interés hipotecario.

Tipo de interés hipotecario inferior al 2%: 0,53%

Tipo de interés hipotecario 2% – 2,5%: 8,8%

Tipo de interés hipotecario 2,5% – 3%: 24,5%

Tipo de interés hipotecario 3% – 3,5%: 21,1%

Tipo de interés hipotecario 3,5% – 4%: 17,7%

Tipo de interés hipotecario 4% – 4,5%: 11%

Tipo de interés hipotecario 4,5% – 5%: 6,7%

Tipo de interés hipotecario 5% – 5,5%: 2,8%

Tipo de interés hipotecario 5,5% – 6%: 2%

Tipo de interés hipotecario 6% – 6,5%: 1,9%

Tipo de interés hipotecario 6,5%+: 2,9%

Prospección de porcentaje de hipoteca

El 9,6% de todos los titulares de hipotecas tienen un tipo hipotecario superior al 5%. El 4,8% de los titulares de hipotecas con un tipo hipotecario superior al 6% parece estar recibiendo estafado. El problema debe ser el mal crédito o las hipotecas de tasa fija a 30 primaveras que se obtuvieron hace más de 25 primaveras y nunca se refinanciaron porque no podían o no podían ser molestadas.

El 63,3% de los titulares de hipotecas tienen un tipo de interés hipotecario entre el 2,5% y el 4%. Este es el punto ideal donde residen la mayoría de los estadounidenses.

Estoy muy impresionado por el 0,53% de los titulares de hipotecas estadounidenses que tienen una tasa hipotecaria inferior al 2%. Me impresionaría aún más si la mayoría son hipotecas de tasa fija a 30 primaveras, pero lo dudo. Quizás estos titulares de hipotecas pagaron puntos para que sus tasas hipotecarias fueran tan bajas.

Formo parte del 8,8% de los hipotecados que tienen una tasa hipotecaria entre el 2% y el 2,5%. Aunque mi hipoteca principal es una ARM de 7/1 obtenida a fines del verano de 2020, no hubo cargos (integrados en la tasa).

Últimas tasas hipotecarias al 19 de abril de 2022

Espere que la tenencia de la propiedad de la vivienda aumente con el aumento de las tasas

Ayer de que las tasas hipotecarias comenzaran a aumentar en el cuarto trimestre de 2021, la tenencia promedio de propiedad de vivienda ya estaba aumentando. Con un aumento en las tasas hipotecarias, espere que la tenencia promedio de propiedad de vivienda continúe aumentando a medida que los propietarios decidan racionalmente permanecer sus hipotecas de tasa fija desvaloración por más tiempo.

El valía utilitario de una casa ha disminuido a medida que más personas pasan más tiempo trabajando desde casa desde que comenzó la pandemia. Encima, más personas están reconociendo el valía de poseer haberes raíces para la creación de riqueza, ingresos pasivos, ingresos de retiro y estabilidad. Como resultado, con el tiempo se invertirá más haber en haberes raíces.

No parece que nadie sepa la duración promedio exacta de la propiedad de vivienda en Estados Unidos. Pero aquí hay información de ATTOM Data Solutions, Redfin y First American Data & Analytics. La conclusión principal es la tendencia.

Tenencia promedio de propiedad de vivienda en EE. UU. a lo grande del tiempo

Según ATTOM Data Solutions, la tenencia promedio de propiedad de vivienda en los EE. UU. es de aproximadamente ocho primaveras. La tenencia tuvo un aumento dramático a posteriori de la crisis financiera mundial en 2009.

Tenencia promedio de la propiedad de la vivienda

Según Redfin, el promedio de EE. UU. la tenencia del propietario es de aproximadamente 13,2 primaveras. Ha aumentado desde unos 10,1 primaveras en 2012.

Tenencia promedio de propiedad de vivienda según Redfin

Para ser más granular, aquí está la tenencia promedio de propiedad de vivienda en varias ciudades importantes de Estados Unidos. Va desde un intrascendente de 6,9 ​​primaveras en Atlanta, Georgia, hasta un mayor de 14 primaveras en ciudades como Los Ángeles, San Francisco y San Diego.

La duración promedio de la propiedad de la vivienda es de más de 10,5 años por ciudad 2021

Los propietarios de viviendas racionalmente permanecerán en su ocupación por más tiempo

Si es propietario de una vivienda con una hipoteca, pregúntese si planea estar en su casa por más tiempo ahora que las tasas hipotecarias son más altas. En ocupación de mudarse a una casa más ancho a posteriori de que las tasas hayan subido, tal vez simplemente esperará hasta que las tasas hipotecarias vuelvan a apearse. O adecuadamente, puede beneficiarse esta oportunidad para despabilarse mejores ofertas.

Personalmente, compré mi “hogar para siempre” en 2020 con el plan de criar a mis hijos en él durante al menos 10 primaveras. Idealmente, no me importaría criarlos hasta 2037, cuando el más mancebo pueda ir a la universidad. Mudarse es un dolor en el culo. Todavía lo es enriquecer comisiones, impuestos y tarifas de transferencia para traicionar una casa.

Por lo tanto, planeo seguir delante con mis planes de ser dueño de mi casa durante al menos 10 primaveras. Si soy mucho más rico para 2030, entonces podría comprar una casa más bonita y traspasar nuestra residencia principal flagrante para crear más ingresos pasivos.

Maduro tenencia de propiedad de la vivienda significa último propuesta

Una de las razones por las que pronosticé una apreciación promedio del precio de la vivienda del 8 % al 10 % en 2022 se debe a la continua desvaloración propuesta. Si adecuadamente las tasas hipotecarias más altas reducen la asequibilidad para los compradores, lo que presiona a la desvaloración los precios de las viviendas, sospecho que una propuesta más desvaloración de lo esperado actuará como contrapeso y mantendrá los precios elevados.

Como puede ver en este representación de Altos Research, el inventario de viviendas unifamiliares es extremadamente bajo. Originalmente, parecía que el inventario podría aumentar entre 600 000 y 800 000. Pero con el aumento de las tasas hipotecarias, sospecho que ya no será así en los próximos dos primaveras a medida que más propietarios se queden o se apoderen de sus tierras. ¿No es de apartar por qué los inversores siguen comprando viviendas unifamiliares?

Inventario de viviendas unifamiliares desde julio de 2015 hasta abril de 2022

A modo de comparación, empresas como Zillow y Goldman Sachs piden una apreciación del precio de la vivienda de más del 16 % en 2022 frente a mi previsión más mesurada del 8 % al 10 %. La apreciación de precios de un solo dígito parada parece más legítimo en el entorno flagrante.

Según la sondeo doméstico de vivienda más fresco de Fannie Mae, el 92% de los propietarios de viviendas dicen que su vivienda flagrante es asequible. Encima, el 91 % de los propietarios de viviendas de bajos ingresos dicen lo mismo, en comparación con solo el 79 % a fines de 2017.

Como resultado, solo los propietarios de viviendas con longevo seguridad financiera o aquellos que absolutamente necesitan mudarse probablemente se mudarán en este entorno de tasas de interés más altas.

Para aquellos que tienen los medios financieros, intentaría encontrar gangas y traspasar su casa con una tasa de hipoteca desvaloración. Se supone que los alquileres han vuelto a subir dos dígitos, por lo que es posible que desee capturar las fuerzas del mercado.

Preguntas del profesor

Lectores, ¿están planeando prolongar su tenencia de propiedad de vivienda? ¿Algún planea traspasar sus casas con sus bajas tasas hipotecarias e intentar comprar más propiedades? ¿Poco sobre los porcentajes de hipoteca por números de tasa de interés que te sorprenda?

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