Hipotecas de tasa ajustable como porcentaje del total de préstamos: ¡Tan bajo!

Desde 2009, he alentado a los lectores de Financial Samurai a obtener una hipoteca de tasa ajustable en lugar de una hipoteca de tasa fija a 30 años. La razón era que estábamos en un canal de tipos de interés a la baja, entonces, ¿por qué pagar más intereses si no es necesario?

Además, la tenencia promedio de la propiedad de vivienda en 2009 era de solo alrededor de 5 a 7 años. Por lo tanto, era ilógico sacar una hipoteca más cara por una duración de tasa fija mucho más larga. Hoy en día, la tenencia promedio de propiedad de vivienda es de más de 10 años dado que el deseo de bienes raíces ha aumentado.

Debido a que practico lo que predico, he obtenido varias hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) en los últimos 13 años, ahorrando así más de $300,000 en gastos de intereses hipotecarios. De hecho, mi hipoteca de residencia principal existente es una ARM 7/1 al 2.125 % tomada en 2020. ¡Puntuación!

Sin embargo, aunque todo este tiempo había pensado que había marcado la diferencia al ayudar a las personas a ahorrar dinero en los gastos de su hipoteca, resulta que mi mensaje había sido ignorado y caído en saco roto!

Hipotecas de tasa ajustable como porcentaje de las hipotecas totales

Eche un vistazo a este gran cuadro elaborado por Rick Palacios de JBREC. Muestra que las hipotecas de tasa ajustable como porcentaje de los préstamos totales son solo el 4,7%! ¡Santo diablo! Habría adivinado que el porcentaje estaba más cerca del 25%.

En otras palabras, la gran mayoría de los prestatarios de hipotecas tienen hipotecas de tasa fija a 30 años y, en menor medida, hipotecas de tasa fija a 15 años, que me gustan.

Porcentaje de préstamos hipotecarios a tipo variable sobre el total de préstamos

¿Por qué se redujo tanto el porcentaje de préstamos ajustables?

El porcentaje de hipotecas de tasa ajustable con respecto a los préstamos totales se redujo de un máximo de aproximadamente el 34 % en 2005 a menos del 5 % en 2022. La disminución comenzó cuando el mercado de la vivienda alcanzó su punto máximo alrededor de 2006 y tocó fondo en 2009 en torno al 2,5 %.

Los préstamos ajustables disminuyeron en popularidad debido a:

1) Una gran desaceleración en la demanda de vivienda

2) Tasas de interés decrecientes, lo que resulta en tasas hipotecarias de tasa fija a 30 años más bajas

3) Una caída en los precios de la vivienda, haciendo que las viviendas sean más asequibles con hipotecas de tasa fija

4) Reducción del crédito hipotecario y del riesgo de tipo de interés por parte de los bancos

5) Un énfasis por parte de prestamistas hipotecarios, expertos y asesores para obtener una hipoteca de tasa fija a 30 años.

6) El deseo de previsibilidad y comodidad debido después de sufrir pérdidas inmobiliarias

No intentar ser contrario a las hipotecas

No he estado recomendando a los lectores sacar un ARM para comprar una casa para ser contrario o llamar la atención. Mi meta #1 siempre ha sido ayudarte a ahorrar más dinero y ganar más dinero para que puedas hacer lo que quieras.

Desde 2009, sacar un ARM ha sido la llamada absolutamente correcta. Si obtuvo una ARM, pagó al menos una tasa de interés un 1% más baja en promedio que si obtuvo una hipoteca de tasa fija a 30 años. En una hipoteca promedio de $300,000, eso es $3,000 al año en ahorros de interés bruto anual o $30,000 en ahorros después de 10 años.

Además, antes de restablecer su ARM, lo más probable es que haya refinanciado su ARM a otro ARM por la misma tasa o una tasa más baja, a un costo mínimo o nulo. O bien, podría haber dejado que expirara el período introductorio de tasa fija de su ARM. Si es así, su nueva tarifa probablemente se habría mantenido igual o habría bajado.

Usé los $300,000+ en ahorros de intereses hipotecarios desde 2009 para invertir en acciones y bienes raíces. A partir de esas inversiones, pude aumentar mis ingresos pasivos en ~ $ 30,000.

A continuación se muestra la tendencia a la baja de 40 años del rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años. ¿De verdad quieres apostar contra una tendencia de estructura a largo plazo? No.

El rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años muestra una tendencia a la baja desde mediados de la década de 1980

¿ARM o fijo a 30 años en un entorno de tasas de interés al alza?

Entonces, ¿qué deben hacer los propietarios o posibles propietarios ahora que estamos en un ciclo de aumento de tasas de la Reserva Federal? La respuesta más racional es igualar la duración que planea tener su casa o pagar su casa con la duración fija del préstamo hipotecario.

En otras palabras, si planea ser dueño de su casa o pagar su hipoteca en 10 años, obtenga una ARM de 10/1. Si planea tomar 28 años para pagar su casa, tal vez sea más apropiado obtener una hipoteca de tasa fija a 30 años.

Dicho esto, sigo recomendando un ARM sobre una hipoteca de tasa fija a 30 años, incluso si planea ser dueño de la casa o tomar más tiempo para pagarla.

Esta es la razón principal para obtener una hipoteca de tasa ajustable:

Las tasas hipotecarias pueden aumentar durante la duración de la tasa fija de su ARM. Pero es probable que las tasas hipotecarias altas vuelvan a bajar antes de que su ARM se reinicie. Los tipos más comunes de ARM son 5/1, 7/1 y 10/1, seguidos de 3/1. Cuanto más largo sea el período introductorio de su ARM, mayor será la probabilidad de que las tasas hipotecarias vuelvan a bajar para el reinicio.

Incluso si las tasas hipotecarias son más altas durante el primer año de un reinicio, habrá pagado parte de su saldo principal. Como resultado, un saldo de capital más bajo ayudará a compensar la tasa de interés más alta. También hay un aumento máximo de la tasa de interés el primer año y un tope máximo de la tasa de interés.

Además, ahorró dinero durante toda la duración del período introductorio de tasa fija, lo que proporciona un amortiguador para tasas más altas. Finalmente, en el futuro, lo más probable es que ganes más dinero.

Por supuesto, si puede obtener una hipoteca de tasa fija a 30 años que sea más baja que las tasas que está viendo para las ARM, entonces obtener la hipoteca a 30 años es pan comido.

Ejemplo de comparación de tasa de hipoteca

Digamos que saco una ARM 7/1 de $1 millón que está al 3.5 % frente a una hipoteca de tasa fija a 30 años al 4.5 %. En siete años, habré ahorrado $70,000 en intereses hipotecarios brutos.

Si después del séptimo año, mi ARM se restablece al 4.5%, estoy pagando la misma tasa de interés si hubiera tomado una hipoteca de tasa fija a 30 años, una posibilidad decente.

Si mi tasa ARM se restablece en un 2 % a un 5,5 %, tengo siete años al 5,5 % antes de que una tasa de interés de 30 años hubiera comenzado a ahorrarme dinero. Un aumento del 2% es lo máximo que espero que aumenten las tasas hipotecarias.

Sin embargo, las posibilidades son superiores al 80 % de que en algún momento durante este período de 14 años antes de comenzar a perder, habría vendido la propiedad, visto cómo las tasas hipotecarias volvían a bajar o pagado la hipoteca. En el 20 % de probabilidad de que todavía tenga la hipoteca, el saldo principal probablemente sea un 30 % más bajo.

Tenencia promedio de la propiedad de la vivienda

Una hipoteca de tasa fija a 30 años está sobrevalorada

Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, ¿realmente cree que la primera casa que compre será su hogar para siempre? ¡Por supuesto no! Es probable que gane más dinero, forme una familia o se traslade por un trabajo y compre una casa más bonita. Por lo tanto, obtener un ARM es mejor para los nuevos compradores de vivienda.

Si es un comprador de vivienda veterano, ¿cree que obtener una hipoteca de tasa fija a 30 años le dará más tranquilidad? Probablemente no una vez que se dé cuenta de que está pagando una tasa de interés más alta de lo que necesita. Dado que eres mayor, es probable que seas más rico con muchas más alternativas financieras. Como resultado, puede darse el lujo de ahorrar dinero en su hipoteca.

Digamos que las tasas hipotecarias siguen subiendo hasta la luna. Parece que mi BRAZO 2.125 % 7/1 se restablecerá al 6 % en el año 2027. ¿Qué debo hacer?

Simplemente continuaré pagando mi hipoteca como de costumbre hasta 2027 sin ningún pago de capital adicional, especialmente dado que las tasas hipotecarias reales son negativas. Luego apartaré reservas a lo largo de los años para pagar parte o la totalidad del saldo principal antes de tener que pagar el 6%. ¡No hay forma de que me hagas pagar una tasa de interés 3 veces más alta!

El porcentaje de préstamos de tasa ajustable debería aumentar

Es probable que aumente el porcentaje de préstamos de tasa ajustable con respecto a los préstamos totales porque todos son racionales y quieren ahorrar dinero. Con precios de vivienda más altos y tasas hipotecarias más altas, más compradores intentarán ahorrar sacando ARM. La popularidad de los ARM 5/5 probablemente también aumentará.

Sospecho que el porcentaje de préstamos ajustables aumentará a más del 10 % en los próximos tres años. Y si todos los prestatarios leyeran Samurai financiero, creo que el porcentaje aumentaría al 50%.

Si contratas una hipoteca a tipo fijo a 30 años después un gran movimiento hacia arriba en las tasas, está bloqueando tasas más altas durante mucho tiempo. Eso es como admitir la derrota. En cambio, al obtener un ARM, asegura una tasa hipotecaria por una duración más corta, paga una tasa de interés más baja y luego tiene la oportunidad de refinanciar a una tasa más baja en el futuro.

Una hipoteca de tasa ajustable probablemente le ahorrará dinero en comparación con una hipoteca de tasa fija a 30 años. Y no hay nada que me guste más que ahorrar dinero mientras invierto en mi clase de activos favorita.

Sea más quirúrgico Invirtiendo en bienes raíces

A medida que aumentan las tasas hipotecarias, debería haber más oportunidades de inversión en bienes raíces. Como resultado, creo que es prudente buscar ofertas ahora y un costo promedio en dólares en fondos que inviertan principalmente en propiedades de alquiler en áreas de bajo costo del país. .

Puede hacerlo invirtiendo en mi plataforma de inversión inmobiliaria favorita: Fundrise. Con más de 2400 millones de dólares en activos bajo gestión y más de 210 000 inversores, Fundrise es la plataforma inmobiliaria líder e integrada verticalmente en la actualidad. Los inversionistas pueden invertir en sus fondos inmobiliarios diversificados con tan solo $10.

Fundrise se enfoca principalmente en propiedades unifamiliares, multifamiliares y construidas para alquilar en Sunbelt. Con valoraciones más bajas, mayores rendimientos y fuertes cambios demográficos, las inversiones de Fundrise se encuentran en el punto óptimo de una tendencia positiva a largo plazo.

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