La diferencia entre un BRAZO 5/1 y un BRAZO 5/5 y cuándo obtener cualquiera


¿Se ha preguntado alguna vez cuál es la diferencia entre un ARM 5/1 y un ARM 5/5 o un ARM 7/1 y un ARM 7/6 y así sucesivamente? Permítanme explicar en este artículo porque la diferencia se suma a otro dilema que deben considerar los prestatarios de hipotecas.

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés fija introductoria por adelantado, seguida de un ajuste de tasa después de ese período inicial. El período introductorio de tasa de interés fija se indica con el primer dígito, es decir, período de tasa fija de 5 años para una ARM 5/1.

El período de tasa fija después de que finaliza el período introductorio inicial se indica con el segundo dígito, es decir, un período de tasa fija de 1 año para la nueva tasa para un ARM 5/1.

La principal diferencia entre un ARM 5/1 y 5/5 es que el ARM 5/1 se ajusta cada año después de que finaliza el período de bloqueo de cinco años. Mientras que un 5/5 ARM se ajusta cada cinco años.

Dado que sabemos que las ARM representan solo una pequeña porción de los préstamos totales, las ARM con un período de ajuste de tasa fija de más de un año son aún más raras. Pero discutamos de todos modos.

Las duraciones de tasa fija ARM más comunes

Un ARM generalmente tiene una tasa hipotecaria más baja que una hipoteca de tasa fija a 30 años porque está en el extremo más corto de la curva de rendimiento. Como resultado, es probable que más personas saquen ARM a medida que las tasas hipotecarias suban.

En una ARM 3/1, el período inicial de tasa de interés fija es de tres años. En el 5/1 ARM más común, el período de tasa de interés fija inicial es de cinco años. Personalmente, tengo una ARM 7/1 con un período inicial de tasa fija de siete años.

Luego está el 10/1 ARM con un período inicial de tasa fija de diez años. Las ARM 10/1 no son tan comunes porque comienzan a invadir la hipoteca de tasa fija a 15 años, que tiende a tener tasas muy competitivas.

Tenga en cuenta que también hay 7/6 ARM y 10/6 ARM. el 6 representa seis meses, no seis años. En otras palabras, después de que termine el período de la tasa introductoria, la nueva tasa de interés de la hipoteca se ajustará cada seis meses.

Elegir el tipo de ARM basado en la curva de rendimiento

Cuando saqué mi ARM 7/1 en el primer semestre de 2020, los ARM 7/1 proporcionaron la mejor combinación de la tasa más baja con el período de tasa fija inicial más largo porque la curva de rendimiento se torció en la marca de 5 a 7 años.

Vea la curva de rendimiento por debajo de dos meses antes de fijar mi ARM 7/1 al 2,125 % sin cargos. Las tasas de interés para una ARM 7/1 en realidad eran ligeramente más bajas que las tasas de interés para una ARM 5/1. Por lo tanto, decidí seguir la ruta ARM 7/1 por dos años más de estabilidad en la tasa de interés. Después de todo, había comprado nuestro “hogar definitivo”.

La curva de rendimiento invertida febrero, 2020

Antes de sacar un ARM, echa un vistazo a la última curva de rendimiento. Identifique si hay caídas en la curva de rendimiento y decida si esa duración de tasa fija es algo con lo que se siente cómodo. La duración donde hay un chapuzón es donde obtendrá el mejor valor.

¿5/1 BRAZO o 5/5 BRAZO?

La mayor diferencia entre el 5/1 y el 5/5 ARM es que hay ajustes de tasa de interés más regulares en el préstamo 5/1, es decir, cada año en lugar de cada cinco años. Por lo tanto, si las tasas hipotecarias y los costos para obtener la hipoteca son iguales, entonces es mejor obtener un ARM de 5/5 que un ARM de 5/1.

Sin embargo, no hay almuerzo gratis cuando se trata de obtener una hipoteca. Incluso las refinanciaciones sin costo tienen costos. El costo es solo en forma de una tasa hipotecaria más alta que debe pagar.

Es más fácil para los bancos hacer refinanciaciones sin costo o nuevas hipotecas sin costo con saldos hipotecarios más grandes. Hay un mayor margen para cubrir los costos y obtener una mayor ganancia.

Una ARM de 5/5 generalmente tiene una tasa de interés ligeramente más alta que una ARM de 5/1. Por lo tanto, usted tiene que decidir y saber lo siguiente:

  • ¿Cuánto vale la tranquilidad de cuatro años más de un período de ajuste de tasa fija?
  • Lo máximo que puede aumentar la tasa de interés durante cada período de ajuste (límite de ajuste inicial y posterior)
  • El tope de la tasa de interés hipotecario de por vida en el ARM 5/1 y 5/5
  • Dónde cree que estarán las tasas de interés después de que finalice el período introductorio de tasa fija (¡difícil de saber!)
  • El margen cobrado y el índice utilizado. Margen + índice = tasa de interés totalmente indexada o tasa de interés ajustable.

Una vez que conozca estos factores, podrá tomar una decisión más informada.

Ejemplo de 5/1 ARM versus 5/5 ARM

Un lector de Financial Samurai comentó:

Cerré una compra en febrero con un ARM de 5/5 al 1,875 %. El margen es del 2% y el tope de ajuste es del 2%. El índice es el rendimiento del Tesoro a 5 años. La tasa máxima de por vida es 6.875%.

Por tanto, el tipo de interés máximo de los años 6-10 sería del 3,875%. El otro ARM que consideré fue un 5/1 con un margen del 2,5 % y una tasa máxima de por vida del 7,875 %. El índice habría sido el Tesoro a un año. El tope de ajuste también es del 2%.

Me gustaría pensar que tomé la mejor decisión con el 5/5 frente al 5/1. ¿Quizás cuando la tasa se restablezca, la diferencia entre el rendimiento de 5 años y el de 1 año sería inferior al 0,5 %? ¿Qué piensas?

(El banco casi comete un error en la mesa de cierre y casi me da un ARM de 5/1 con los términos de 5/5 (2% de margen en un 5/1 en lugar de 2.5%). Eso puede haber sido un error del banco en mi ¡favor!)

Creo que el lector hizo una gran elección al sacar un ARM 5/5 en lugar de un ARM 5/1.

En primer lugar, es mejor pagar un margen más bajo. El margen es la ganancia que el banco obtiene de usted. En segundo lugar, actualmente, las tasas están subiendo más en el extremo corto en comparación con el extremo largo. El índice 5/5 ARM está fuera del rendimiento del Tesoro a 5 años, mientras que el índice 5/1 ARM se basa en el rendimiento del Tesoro a un año.

Finalmente, la certeza de tener que pagar un máximo del 3,875% a partir de los años 6-10 es reconfortante. Incluso si el 5/5 ARM se ajusta en un máximo del 2 %, el promedio combinado de la tasa hipotecaria a 10 años es solo del 2,875 %.

No es de extrañar que las hipotecas de tasa fija a 30 años sean más populares

Con base en este ejemplo anterior, es fácil ver por qué la mayoría de las hipotecas son hipotecas de tasa fija a 30 años.

A pesar de las tasas hipotecarias más altas y una duración de tasa fija mucho más larga que la tenencia promedio de propiedad de vivienda, las hipotecas fijas a 30 años son más fáciles de entender. Y cuanto mejor entiendas algo, más seguro estarás de ir en esa dirección.

Pero si su objetivo es aumentar la probabilidad de ahorrar la mayor cantidad posible de intereses hipotecarios, naturalmente aprenderá todo lo que hay que saber sobre un ARM. Como resultado, ¡puede terminar ahorrándose cientos de miles de dólares!

Cuándo obtener un BRAZO 5/1 o un BRAZO 5/5

En un entorno de tasas de interés en aumento, un ARM 5/5 suele ser más atractivo. Un prestatario de 5/5 ARM se beneficia de los ajustes retrasados ​​cuando aumentan las tasas. Cuanto más rápido aumenten las tasas de interés después de que finalice el período introductorio de tasa fija, más atractivos serán los ARM con una duración de reinicio más larga de un año.

En un entorno de tasas de interés decrecientes, un ARM 5/1 suele ser más atractivo. A medida que las tasas bajan, el prestatario 5/1 ARM puede beneficiarse más fácilmente. Cuanto más rápidamente bajen las tasas después de que finalice el período introductorio de tasa fija, más atractivos se vuelven 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM y 10/1 ARM.

Solo sepa que es difícil predecir el futuro de las tasas hipotecarias dentro de 12 a 24 meses, y mucho menos de 3 a 10 años. Por lo tanto, en general, es mejor obtener la tasa de interés hipotecaria más baja posible con las tarifas más bajas. Más vale pájaro en mano que dos en el cielo.

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Lectores, ¿alguna vez han sacado un ARM 5/5 o cualquier otro tipo de ARM por más de un período de reinicio de un año? Si es así, ¿cuál fue su razón de ser? ¿Cuál fue el diferencial de la tasa de interés entre un 5/1 ARM y un 5/5 ARM?

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